5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗tǔ)地青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗(ná)地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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