导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhá日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国i)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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