万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡p>

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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