5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn文章真实身高，文章个人资料简介)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí文章真实身高，文章个人资料简介)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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