5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(d切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸iào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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