5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房(触动的意思解释，颇受触动的意思fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持触动的意思解释，颇受触动的意思续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)触动的意思解释，颇受触动的意思房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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