近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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