5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其乔布斯为什么把苹果给库克实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低乔布斯为什么把苹果给库克，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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