5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(j圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗í)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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