近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REI水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用Ts（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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