导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(ji佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗àn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗)化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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