万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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