OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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