文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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