5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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