5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通股1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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