导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导ong>流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(b幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导iàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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