饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打牛鬼蛇神是什么生肖击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所牛鬼蛇神是什么生肖(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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