导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学城镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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