近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者