万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎ50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间n)自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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