5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只错一个题就往阴里装一支笔房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多错一个题就往阴里装一支笔（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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