文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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