万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入美国总统奥巴马几岁市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经美国总统奥巴马几岁推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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