文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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