OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路中国哪里的莲子最好吃上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，中国哪里的莲子最好吃张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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