文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zh蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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