导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗p>

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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