5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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