“现在的房地产很(hěn)难(nán)再出现像过去(qù)十(shí)年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)分(fēn)化(huà)的愈(yù)加(jiā)明显(xiǎn)，让机(jī)构(gòu)和投(tóu)资(zī)者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀到(dào)了(le)底(dǐ)部，再往下(xià)的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛(sài)道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个(gè)基准：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘(pán)的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要还(hái)是那(nà)些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业(yè)出现(xiàn)了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本(běn)市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内(nèi)，我们(men)的逻辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业(yè)内最低的(de)；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的(de)一家房(fáng)企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够同(tóng)时满足(zú)上述(shù)条件的(de)房企(qǐ)并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的(de)国央(yāng)企房企，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康的仍(réng)是(shì)少数(shù)。而更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企(qǐ)进(jìn)行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了(le)，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也实现了(le)快速(sù)的(de)开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于(yú)它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另(lìng)外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子(zi)。虽(suī)然说，见到机(jī)会时(shí)要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年(nián)市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何(hé)来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看(kàn)房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司(sī)净(jìng)负债率提高到一(yī)个比较(jiào)危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的(de)房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的(de)拿地(dì)策略的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出(chū)，实(shí)际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度(dù)的实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低，融资渠(qú)道也(yě)更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营(yíng)房企同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据(jù)2023年(nián)一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的(de)几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的(de)韧0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根(gēn)据(jù)2022年(nián)年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成(chéng)营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只(zhǐ)占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充(chōng)同样较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地(dì)金额(é)依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额(é)607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股(gǔ)价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更(gèng)是迎来多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链(liàn)上的(de)中(zhōng)游环节(jié)，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而(ér)下游应用(yòng)行(xíng)业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上游(yóu)材(cái)料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我们(men)相对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的(de)行业(yè)，例(lì)如消(xiāo)费(fèi)建材、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是(shì)来自家纺赛(sài)道的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是前者在(zài)月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报(bào)的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金(jīn)都(dōu)是(shì)价(jià)值(zhí)派(pài)基(jī)金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一时的家(jiā)居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年(nián)内表现最好(hǎo)的(de)是志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一(yī)季报中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思的是(shì)，他似(shì)乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期的(de)合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的(de)大部分项目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期(qī)还能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能(néng)做到(dào)产品提价(jià)的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是(shì)有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号