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青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思trong>

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。<青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思/p>

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。