OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fā乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字ng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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