5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎ湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号n)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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