文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(实属和属实区别在哪，实属与属实的区别dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付1实属和属实区别在哪，实属与属实的区别5％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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