文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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