5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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