文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mà一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗i)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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