近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(z在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farmé)更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm)异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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