5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗的(de)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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