5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑(h改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁uá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现(xiàn)改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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