5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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