万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(l20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗ài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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