导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wè不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思i)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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