5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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