文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)8为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生7％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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