文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么