导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　王宝强学历，王宝强不是84年的吗g>近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，王宝强学历，王宝强不是84年的吗人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)王宝强学历，王宝强不是84年的吗未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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