5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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