文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里