近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(x无法企及是什么意思，不可企及是什么意思iàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选无法企及是什么意思，不可企及是什么意思择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 无法企及是什么意思，不可企及是什么意思